土地增值税清算应税收入如何定？

房地产行业营改增至今已近4年，营改增后一般计税项目已逐渐达到土地增值税清算时点，对于一般计税项目土地增值税清算应税收入的确认，较之前营业税处理要复杂许多，给许多财务人员带来不小的困扰，下面我们就从税收政策中给予大家解答。

增值税销项税额

一般计税项目增值税销项税额为当期取得的全部价款和价外费用扣除当期已售物业允许扣除的土地价款的余额乘以适用税率，公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

销项税额=销售额*适用税率

政策依据：

关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

根据财税[2018]32号、财政部税务总局海关总署公告2019年第39号文件规定税率已调整为9%。

土地增值税应税收入

房地产开发企业适用增值税简易计税的，应税收入为不含增值税应纳税额，也就是不含税销售收入。而一般计税项目土地增值税应税收入则是不含增值税销项税额，我们可以根据计算公式推导出应税收入就是不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款计算的税金。

应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%

=（全部价款+价外费用）-（全部价款+价外费用）÷(1+9%)*9%+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%

=不含税销售收入+当期允许扣除的土地价款计算的税金

政策依据：

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

允许扣除土地价款的计算

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

项目可供销售的建筑面积是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积，当期销售的建筑面积是指当期进行纳税申报增值税销售额对应的面积，允许扣除的土地价款包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。

政策依据：

一、关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

二、湖北省营改增问题集第二十八条

目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

三、国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

举例说明

某房地产开发公司为武汉市内的增值税一般纳税人，于2017年3月取得开发用地一宗，共支付土地出让金1亿元，该宗土地于2017年6月开工建设，项目开发仅有一期，适用一般计税，总建筑面积12万平方米，其中普通标准住宅9万平方米，底商1万平方米、人防地下室1.5万平方米、其他公共配套0.2万平方米，截止交房日2019年5月1日住宅已全部销售完毕，取得含税销售收入5亿元，假设开发项目已达到土增清算条件。

1、增值税销售额=（50,000.00-9÷10*10,000.00）÷（1+9%）

=41,000.00÷（1+9%）

=37,614.67万元

增值税销项税额=37,614.67*9%

=3,385.32万元

2、土地增值税应税收入=50,000.00-3,385.32

=46,614.68万元

=50,000.00÷（1+9%）+（9÷10*10,000.00）÷（1+9%）*9%

=45,871.56+743.12

=46,614.68万元

江苏：

问：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入如何确定？

答：根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

因此，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷（1+适用税率）。

福建：

关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2020年11月13日

安徽：

土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整？我公司为房地产开发企业，有一位于合肥市的正在进行土增清算的2016年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中，鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整，是按发票开票不含收入计算？还是加上土地价款抵减销项税额的增值税作为收入？（我认为土地价款充许抵扣销项税额，相当进项税税额，土地增值税清算中销售收入是不做对应的调整。）

答复时间：2020-12-15

答：根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。